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北京发布住房租赁新政 REITs政策在这份文件中显现

2017-09-30 11:09:14

        9月29日晚间,北京市多部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》),在预留一个月的缓冲期后,将于2017年10月31日起实施。

        《通知》在增加租赁住房供应、建立住房租赁监管平台、明确住房租赁行为规范、加强市场主体监管等四个方面提出要求,涵盖16个方面的具体问题。由于该份文件曾在8月中下旬向社会征求意见,因此有很多热点问题得以明确,包括子女入学、户口登记和迁移、租金管理等。

        今年8月17日至25日,北京市住房城乡建设委就《通知》面向社会各界公开征求意见。在最终收到的403件反馈意见中,义务教育、户口等问题较为集中。

        《通知》对此进行了明确。在义务教育问题上,依据《通知》,北京市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。

        相比征求意见稿中较为严厉的政策,该项措施要宽松许多,并被认为对无房北京户籍人口有明显利好。

        在户口迁移方面,《通知》沿袭了“租赁住房可承接户口迁移”的思路,规定“承租人为本市户籍,承租公共租赁住房和直管公房的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续”。

        “建立全市统一的住房租赁监管平台”也被提及。北京市住建委表示,住建委已经同步抓紧开展住房租赁监管平台建设、住房租赁合同示范文本制定等实施准备工作。据悉,这不仅是租赁

        REITs或迎破局

        最近两年来,租赁行业的政策红利不断释放。2015年的中央经济工作会提出要建立购租并举的住房制度;2016年的中央经济工作会议则进一步明确要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),提出培育发展住房租赁市场的具体要求。伴随着这一背景,集体土地建设租赁房的政策也完全破冰。

        今年下半年以来,全国已有超过30个城市出台关于租赁的相关政策。按照中原地产首席分析师张大伟的观点,这些政策措施较为全面,政策思路也在鼓励“租售并举”的大框架内,但在具体内容上,具有突破性的亮点并不多。

        陈志表示,发展和规范住房租赁,是建立房地产发展长效机制之一。无论是从近期推出的共有产权住房,还是此次住房租赁新政,都是北京逐步建立房地产发展长效机制的具体举措。考虑到这一点,北京的这份极具操作性的文件,就具有了重要的信号意义和参考价值。

        在上述《通知》中,除去众多的落地条款,最大的突破被认为在金融支持方面。按照规定,北京将“研究制定鼓励房地产投资信托基金(REITs)发展的优惠政策,协调与指导金融机构积极参与,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。”目前已经出台租赁政策的城市中,则极少提及这一方面。

        REITs被业界呼吁多年,根据国外经验,其在增强融资能力、提高资金收益率方面的效果明显,被认为是租赁市场发展的一项关键性政策。若REITs得以破局,无疑是租赁市场的重大利好。

        仲量联行的专题报告指出,在供应长期匮乏、人口红利以及政府支持等因素的推动下,租赁住房可望成为中国的下一个市场关注点。但以下三个问题亟待解决:回报率、融资与税收、租房者享受当地公共服务的权利。前两点均与REITs有关。

        该机构指出,回报率是开发商和投资者进入该市场的最大挑战。在许多城市中,单个物业的租金收益率仅为2%,并不足以调动开发商和投资者的积极性。自今年7月以来,上海已将六处地块列为纯租赁住房用地,这些地块均以具有吸引力的楼面价出售给政府背景的开发商。但很难说民营企业开发商能否以同等价格获得土地。

        在融资方面,以美国为例,针对租赁住房(多户家庭住房)市场的投资额已创出历史新高,2016年,该市场的投资额占到美国商业房地产投资总额的1/3,其中房地产(16.020, -0.28, -1.72%)投资信托基金(REITs)成为该市场最大的投资者。与之相比,中国目前仍缺乏有效的融资和税收体系来推动租赁住房市场的发展。来源:新浪财经  责任编辑:曹丽霞

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